마케팅 여행

[재테크] 경매 입찰시 필요 서류 

강남부동산님의 파란블로그에서 발행된 글입니다.

10. 기술적 분석을 통해 입찰 가격 결정하기

1) 기술적 분석

- 기본적 분석 : 내재 가치 분석, 수익성 분석 -> 감정평가액, 시세 및 입지 조사로 완료

- 기술적 분석 : 낙찰가율 = 낙찰가격 / 법원 감정가격

  = 가격은 물건의 가치를 반영한다

  = 법원 감정가격과 경매 통계값은 입찰 가격 결정시 심리적 기준이 된다

  = 선호도가 높은 물건은 가격도 높지만 낙찰가율은 더 높아진다. 역으로 선호도가 낮은 물건은 가격도 낮지만 낙찰가율은 더 낮아진다

- 입찰가격 = 법원감정가 x 평균 낙찰율 x (100% - 평균 낙찰가율의 표준편차) x 가중치(선호도)

2) 아파트 입찰가에 기술적 분석 적용 (경매박사 프로그램 이용)

- 기초계산식 기초로 입찰가격 산정 방법

- 가중치(선호도) 기준 : 상황에 따라 유연하게 적용

  = 단지규모 : 500세대(6%), 300~500세대(4%), 100~300세대(2%), 100이하(0%)

  = 역세권 : 500미터이하(4%), 500~1000(2%), 1000이상(0%)

  = 난방방식 : 지역난방(6%), 개별난방(2%), 중앙난방(0%)

  = 현관구조 : 계단식(2%), 복도식(0%)

  = 브랜드인지도 : 1등급(대형건설사)(2%), 2등급(중형)(1%), 기타(소형)(0%)

- 평균 낙찰가율의 표준편차 : 약 10% (아파트는 큰 변동없음)

3) 기술적 분석의 낙찰가율 보정

- 예상 낙찰가와 실제 낙찰가가 다를 경우, 비교하여 평균 편차값과 평균 낙찰가율 그리고 보정값을 구하는 방법

11. 경매박사 프로그램으로 권리, 배당, 수익성 분석하기

1) 프로그램 사용법 익히기

- 부동산 정보 -> 사건번호, 주소 입력

- 현장 조사 보고서 입력 -> 입찰금액과 대출가능금액 자동 산정

- 등기부등본상의 권리 입력

- 권리 물건 분석 실행

2) 권리 배당 분석 결과 확인

- 권리배당 분석 결과에서 표시되는 내용

- 입찰자가 확인해야 할 인수, 인수금, 세전수익률

- 수익률과 투자와의 관계

3) 배당 요구를 하지 않았을 경우의 권리 분석

- 대항력 있는 임차인이 배당 요구하지 않았을 경우, 인수금과 수익률 산출

12. 안전한 경매를 위한 위험 분석과 방어

1) 법원 경매의 위험 분석과 방어

- 현황조사보고서상 없는 대항력있는 임차인을 입찰후 발견 예측(ㅇ) 방어(ㅇ)

- 권리관계가 매각기일 당시의 조건과 다르게 변동된 경우 예측(ㅇ) 방어(ㅇ)

- 낙찰대금의 준비 미비나 낙찰자의 단순 변심 예측(X) 방어(X)

- 경제적 여건이나 행정적 요인의 부동산 가격 하락 손실 예측(X) 방어(X)

- 천재지변 등으로 심각한 훼손 예측(X) 방어(△)

* 경매 진행 단계별 위험 방어 방법

  = 매각 허가 결정전 : 매각불허가 신청

  = 매각대금 납부전 : 매각허가 결정 취소 신청

  = 배당 전 : 매매계약 해제 및 매각대금반환 신청

  = 종료 후 : 부당이득반환 청구의 소

2) 예측 가능한 권리관계의 변동

- 채무자에 의한 경매 취하

- 잉여주의에 의한 경매 취소 (경매신청자가 배당금액이 없는 경우 법원이 직권으로 경매를 취소하는 것을 잉여주의라 함)

- 임차인에 의한 대위변제 : 대항력없는 임차인이 최선순위 채권을 대신 변제하고 대항력을 확보하는 경우

13. 실전! 법원 경매 입찰하기

1) 입찰전 준비물 : 입찰보증금, 신분증, 도장 / 대리시 위임장, 인감증명

(최저매각금액의 10%, 수표로 준비하면 혼동 안됨)

2) 경매 입찰 진행절차 : 법원도착 -> 입찰 게시판 확인 -> 사건 기록 열람 -> 입찰서류 작성 -> 입찰함 투입 -> 입찰 마감

    -> 개찰 및 최고가 매수자 결정 -> 입찰 종결

- 입찰전 사건 기록 열람시 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등의 서류를 재확인하여 권리 변동이 있다거나 인수해야 하는 임차인이 있다면 입찰 포기

3) 입찰 서류 작성

14. 매각 대금 납부 및 각종 매입 비용 계산하기

1) 매각 허가 결정과 낙찰대금 납부

- 매각 대금은 30일 이내 납부

- 대금 납부 절차 : 담당 경매계에서 법원보관금 납부명령서 발급 -> 총무과 보관금 접수계에 명령서 제출 -> 법원보관금 납부서 발급 -> 법원내 은행에 납부서와 함께 낙찰대금 납부 -> 은행 영수증 발급 -> 담당 경매계에서 낙찰대금 완납증명원 2부 작성 -> 담당 경매계에 완납증명원 2부와 법원보관금 영수증 제출 -> 낙찰대금 완납증명원 발급

2) 추가 소요 비용의 종류 및 산출 방법

- 취득세, 등록세 등 : 4.6%

- 국민주택채권 매입 : 과세시가별 2 ~ 7%, 할인율 12%, 연5%이자(5년후 상환 가능)

15. 부동산 소유권 이전등기 촉탁 신청하기 : 대금납부와 촉탁등기는 법무사 대행 가능

1) 소유권 이전등기 촉탁 신청 절차 : 대금 납부부터 의뢰시까지 1-2일 + 등기완료시까지 3일 추가 소요

- 구청 : 낙찰대금 완납증명원 사본을 갖고 민원실에 가서 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가확인원을 2통씩 발급, 세무과에 가서 등록세, 취득세, 교육세 납부 고지서 수령

- 은행 : 구청의 세금 납부 고지서의 세금 납부후 영수필 확인서와 영수필 통지서 수령, 국민주택채권 매입(후 할인 가능)

- 법원 : 경매계에 가서 소유권이전등기 촉탁신청서 작성, 제출, 수입증지 구입, 관련 첨부 서류 제출

2) 신청 서류

16. 부동산의 명도를 위한 인도명령 신청하기

- 대항력이 없는 임차인이 배당금을 받기 위해서는 낙찰자의 명도 확인서가 필요하므로 임차인의 명도 난이도를 예측할 수 있음. 보증금의 절반 이상을 배당받는다면 주택을 인도할 것이고, 배당금이 그 이하이면 명도를 하지 않으려고 할 것임

- 협의가 안 되면 강제 집행이 불가피하나 인도명령으로 명도 집행 의지를 임차인에게 보여준 후 명도 집행 비용 선에서 명도를 합의하는 것이 낙찰자나 임차인 모두 득이됨 (80%이상은 강제집행없이 해결되고 있는 실정)

- 명도 집행 비용 : 아파트는 제곱미터당 2만원 선임

* 투자수익률 분석 및 비교

- 손익금 = 매도가격 - 자기자본 투자비용 - 이자비용 - 대출금

- 투자수익률 = 손익금 / 자기자본 투자비용

- 양도소득세 계산 (국세청 홈택스 이용)  

강남부동산님의 파란블로그에서 발행된 글입니다.

[부동산 경매][재테크] 경매 실전 가이드 - 경매 A to Z (2) 

4. 감정평가서에서 매각 부동산 정보 확인하기

1) 감정평가서 열람, 인쇄 : 감정평가액과 산출근거 기재, 비교적 후하게 평가되는 경향있음

2) 감정평가 명세표 확인

- 소유권/대지권 중요 : 대지지분 클수록 미래가치 큼 -> 주거환경 쾌적성 척도

   재건축 또는 리모델링 기준 근거

- 전용면적 대비 지분율 산정(대지지분 / 전용면적)

3) 감정평가액 산출 근거 및 의견서 확인

- 구분건물 감정평가 요항표 : 대상건물의 구조와 제반 주거환경 정리

   (토지이용관계 및 제한상태, 지구단위계획구역 등)

5. 현황조사서 열람과 미공시권리 확인하기

1) 현황조사서 열람, 인쇄

- 현황조사서는 법원이 입찰희망자에게 정확한 정보를 전달하기 위해 집행관에게 현장에 나가서 작성하게 함. 만약 현황조사서에 표시되지 않은 미공시권리에 중대한 하자가 발생하여 손해를 볼 경우에는 낙찰불허가신청을 하여 구제함

2) 현황조사서 확인

- 조사일시와 매각 부동산 위치, 임차인 수

- 실제 거주자, 임차인 특이사항

- 전세 보증금 액수와 전입일자, 확정일자 등 임대차관계

- 매각 부동산의 소재지번과 용도, 면적

6. 사건내역에서 경매 진행 상황과 이해관계인 확인하기

1) 사건내역 열람, 인쇄

- 경매 신청자, 청구한 채권금액, 경매 사건의 진행, 정지 여부 확인

2) 사건내역 확인

- 기본내역에서 경매 신청금액, 사건 정지여부, 경매 신청자

- 물건내역에서 용도와 감정평가액, 소재지

- 기일내역에서 경매 진행날자와 장소, 최저매각가격, 경매기일의 결과

- 송달내역에서 관련 서류를 당사자에게 발송한 날자 확인

7. 등기부등본으로 소유관계와 권리관계 확인하기

1) 등기부등본 열람, 인쇄

2) 등기부등본 확인

- 표제부 기재사항

- 갑구에서 부동산의 소유권 및 이전 관계

- 을구에서 소유권 이외의 권리 사항

3) 권리요약표 작성, 분석

- 권리요약표 기재 요령

- 복잡한 등기부등본의 내용 파악을 위한 권리요약표 작성

8. 인터넷을 통해 부동산 시세 및 입지 조사하기

1) 부동산 시세 조사

- 국민은행 홈페이지 이용

- 상한가, 하한가

- 일정 기간 동안의 시세 변동 현황

2) 부동산 입지 조사

- 조사 의의 : 현장에 나가기 전에 사전 파악 필요 (숲을 놓치지 말자)

- 국민은행 홈페이지의 지도 서비스 이용

- 지도 서비스를 이용하여 주위의 주요 시설 파악

* 비선호시설의 종류

- 혐오성 : 쓰레기매립장, 분뇨처리장, 화장장, 공원묘지, 하수종말처리장 등

- 위험성 : 원자력 발전소, 군부대, 교도소, 구치소, 핵폐기물처리장

- 순수 공익성 : 양로원, 아동복지시설, 정신병원, 장애자시설

9. 현장 답사를 통해 부동산 입지 및 시세 파악하기

1) 주소별 세대열람 내역 확인 : 매각물건명세서나 현황조사서에서 빠진 임차인 확인

- 신청 자격과 필요 사항 : 신분증과 사건내역서 사본(동사무소 신청시)

  (주민등록표 열람 또는 등,초본교부신청서 -> 열람내역에 “세대수및 전입일자” 선택

- 최초 전입일자와 최선순위 설정일자 선후에 따른 권리 관계 확인

2) 경매 물건의 하자 조사

- 중개소 2곳 이상에서 가격 조사

- 아파트 관리사무소 탐문 조사 사항 : 물리적 하자(수리요청), 관리비 또는 공과금 체납

  (경매 물건에 등재되지 않는한 법적 책임은 없으나 책임지는 것이 관례인 경우 많음)

- 대법원 ‘종합법률정보’에서 판례 확인 방법 : ‘체납관리비’ 검색 점검

3) 현장조사보고서 작성 : 가격조사, 물건조사, 입지환경

강남부동산님의 파란블로그에서 발행된 글입니다.

[부동산 경매][재테크] 경매 실전 가이드 - 경매 A to Z (1) 

* 경매 30일 프로젝트

1) D-29 : 경매 물건의 선정

2) D-28, 27 : 매각물건명세서 및 관련 서류 열람, 등기부등본 열람 (권리요약표 작성)

3) D-26 : 시세조사 / 입지조사 / 현장답사

4) D-25 : 입찰가격 결정 / 경매박사 프로그램으로 권리분석

5) D-24 : 입찰보증금 준비

6) D-23 : 입찰

7) D-16 : 매각허가결정

8) D-9 : 매각허가 결정 확정

9) D-8 : 경매 대출은행의 선정

10) D-6 : 낙찰대금 납부 / 인도 명령 신청 / 촉탁등기 신청

11) D-day : 경매 물건 인도

1. 경매 목적과 자기자본을 고려한 입찰 상한액 결정하기

1) 경매 목적

- 내집 마련 : 주택 종류 결정 (공동-아파트,연립,다세대 / 단독-단독,다가구)

* 아파트 : 환금성이 좋고 수요 많아 시세가 좋음, 단 낙찰가율이 높음(수익성?)

- 임대 수익

- 투자(시세차익 실현)

2) 매수 지역 결정 : 관할 법원 검색(해당 지역의 법원에서 경매)

- 대중교통, 교육 여건, 관공서, 대형마트 등의 편의시설,

3) 경매 자금 대출과 입찰 상한액 결정

- 특정 시기에 입주해야만 하는 경우에는 경매 비적당

- 경락 자금 대출 : 집달관에게 촉탁등기서 송달신청 의뢰를 하여 낙찰 부동산의 소유권 이전과 근저당권 설정이 동시에 처리(단, 특별송달로 신청해야 당일 대출 가능) (대출서류 준비하여 대금납부기일에 은행에 가서 대출과 동시에 대금 납부 ->

은행은 지정법무사를 통해 소유권이전과 근저당권 설정 대행)

* 대출가능액 : 시세 x 80% x 담보(LTV)비율 - 소액임차보증금 (아파트100%, 아파트이외 60%, 주택투기지역 40%)

- 제2금융권(상호신용금고 등) 이용 : 감정가의 60% 또는 경락가의 80%중 적은 금액 대출, 약 연 2.0%정도 금리 추가

- 입찰 상한액 결정 : 자기자본의 200%정도를 상한선으로 정함 -> 효율적으로 경매 물건을 선별하기 위함

2. 입찰 조건에 맞는 법원 경매 물건 검색하기

1) 대법원 경매 홈페이지에서 경매 물건 검색하기 : 정보검색 -> 물건검색 -> 종합검색 -> 물건소재지 결정 -> 물건 용도 결정 -> 감정평가액 기준 결정

2) 매각물건 목록상의 항목 살펴보기

    주택법에 의한 아파트 면적 계산(평형 환산) : (전용면적 X 130%) X 0.3025 (1평은 3.3025m2)

3) 관심사건 등록하기

3. 매각물건명세서로 임차인과 인수권리 확인하기

1) 매각물건명세서 열람, 인쇄 : 기일별 검색, 담당 경매계 -> 매각물건명세서 클릭

2) 매각물건명세서상의 권리관계 확인

- 소멸권리 : 아래 인수권리라도 말소기준권리 설정일자보다 후순위는 모두 소멸 (단, 예고등기와 유치권은 소멸하지 않음)

* 말소기준권리 : (가)압류, (근)저당, 담보가등기, 경매기입등기 중 가장 빠른 권리

- 인수권리 : 소유권과 관계있는 인수권리 특히 유의 (경매로 소멸되지 않는 권리 + 법정지상권 + 유치권이나 기타 매각 부동산 관련 사항)

(예고등기, 가등기, 가처분, 지역권, 지상권, 환매등기, 전세권, 가압류, 법정지상권)

3) 임대차관계 확인

- 대항력 발생일(전입신고 + 1일 0시)과 최선순위 설정일자와의 선후관계

- 임차인 배당 요구 여부 : 배당요구 여부란에 날자가 기록되어 있으면 배당 요구한 것

* 대항력 유 : 배당요구시 - 배당받지 못한 보증금 금액만 인수

                  배당비요구시 - 임차인과 임차인의 보증금 100% 인수

  대항력 무 : 배당 요구에 관계없이 임차인과 임차인의 보증금을 인수하지 않음

강남부동산님의 파란블로그에서 발행된 글입니다.