[부동산 경매][재테크] 경매 실전 가이드 - 경매 ...

10. 기술적 분석을 통해 입찰 가격 결정하기

1) 기술적 분석

- 기본적 분석 : 내재 가치 분석, 수익성 분석 -> 감정평가액, 시세 및 입지 조사로 완료

- 기술적 분석 : 낙찰가율 = 낙찰가격 / 법원 감정가격

  = 가격은 물건의 가치를 반영한다

  = 법원 감정가격과 경매 통계값은 입찰 가격 결정시 심리적 기준이 된다

  = 선호도가 높은 물건은 가격도 높지만 낙찰가율은 더 높아진다. 역으로 선호도가 낮은 물건은 가격도 낮지만 낙찰가율은 더 낮아진다

- 입찰가격 = 법원감정가 x 평균 낙찰율 x (100% - 평균 낙찰가율의 표준편차) x 가중치(선호도)

2) 아파트 입찰가에 기술적 분석 적용 (경매박사 프로그램 이용)

- 기초계산식 기초로 입찰가격 산정 방법

- 가중치(선호도) 기준 : 상황에 따라 유연하게 적용

  = 단지규모 : 500세대(6%), 300~500세대(4%), 100~300세대(2%), 100이하(0%)

  = 역세권 : 500미터이하(4%), 500~1000(2%), 1000이상(0%)

  = 난방방식 : 지역난방(6%), 개별난방(2%), 중앙난방(0%)

  = 현관구조 : 계단식(2%), 복도식(0%)

  = 브랜드인지도 : 1등급(대형건설사)(2%), 2등급(중형)(1%), 기타(소형)(0%)

- 평균 낙찰가율의 표준편차 : 약 10% (아파트는 큰 변동없음)

 

3) 기술적 분석의 낙찰가율 보정

- 예상 낙찰가와 실제 낙찰가가 다를 경우, 비교하여 평균 편차값과 평균 낙찰가율 그리고 보정값을 구하는 방법

 

 

11. 경매박사 프로그램으로 권리, 배당, 수익성 분석하기

1) 프로그램 사용법 익히기

- 부동산 정보 -> 사건번호, 주소 입력

- 현장 조사 보고서 입력 -> 입찰금액과 대출가능금액 자동 산정

- 등기부등본상의 권리 입력

- 권리 물건 분석 실행

2) 권리 배당 분석 결과 확인

- 권리배당 분석 결과에서 표시되는 내용

- 입찰자가 확인해야 할 인수, 인수금, 세전수익률

- 수익률과 투자와의 관계

3) 배당 요구를 하지 않았을 경우의 권리 분석

- 대항력 있는 임차인이 배당 요구하지 않았을 경우, 인수금과 수익률 산출

 

 

12. 안전한 경매를 위한 위험 분석과 방어

1) 법원 경매의 위험 분석과 방어

- 현황조사보고서상 없는 대항력있는 임차인을 입찰후 발견 예측(ㅇ) 방어(ㅇ)

- 권리관계가 매각기일 당시의 조건과 다르게 변동된 경우 예측(ㅇ) 방어(ㅇ)

- 낙찰대금의 준비 미비나 낙찰자의 단순 변심 예측(X) 방어(X)

- 경제적 여건이나 행정적 요인의 부동산 가격 하락 손실 예측(X) 방어(X)

- 천재지변 등으로 심각한 훼손 예측(X) 방어(△)

* 경매 진행 단계별 위험 방어 방법

  = 매각 허가 결정전 : 매각불허가 신청

  = 매각대금 납부전 : 매각허가 결정 취소 신청

  = 배당 전 : 매매계약 해제 및 매각대금반환 신청

  = 종료 후 : 부당이득반환 청구의 소

2) 예측 가능한 권리관계의 변동

- 채무자에 의한 경매 취하

- 잉여주의에 의한 경매 취소 (경매신청자가 배당금액이 없는 경우 법원이 직권으로 경매를 취소하는 것을 잉여주의라 함)

- 임차인에 의한 대위변제 : 대항력없는 임차인이 최선순위 채권을 대신 변제하고 대항력을 확보하는 경우

 

 

13. 실전! 법원 경매 입찰하기

1) 입찰전 준비물 : 입찰보증금, 신분증, 도장 / 대리시 위임장, 인감증명

(최저매각금액의 10%, 수표로 준비하면 혼동 안됨)

2) 경매 입찰 진행절차 : 법원도착 -> 입찰 게시판 확인 -> 사건 기록 열람 -> 입찰서류 작성 -> 입찰함 투입 -> 입찰 마감

    -> 개찰 및 최고가 매수자 결정 -> 입찰 종결

- 입찰전 사건 기록 열람시 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등의 서류를 재확인하여 권리 변동이 있다거나 인수해야 하는 임차인이 있다면 입찰 포기

3) 입찰 서류 작성

 

 

14. 매각 대금 납부 및 각종 매입 비용 계산하기

1) 매각 허가 결정과 낙찰대금 납부

- 매각 대금은 30일 이내 납부

- 대금 납부 절차 : 담당 경매계에서 법원보관금 납부명령서 발급 -> 총무과 보관금 접수계에 명령서 제출 -> 법원보관금 납부서 발급 -> 법원내 은행에 납부서와 함께 낙찰대금 납부 -> 은행 영수증 발급 -> 담당 경매계에서 낙찰대금 완납증명원 2부 작성 -> 담당 경매계에 완납증명원 2부와 법원보관금 영수증 제출 -> 낙찰대금 완납증명원 발급

2) 추가 소요 비용의 종류 및 산출 방법

- 취득세, 등록세 등 : 4.6%

- 국민주택채권 매입 : 과세시가별 2 ~ 7%, 할인율 12%, 연5%이자(5년후 상환 가능)

 

 

15. 부동산 소유권 이전등기 촉탁 신청하기 : 대금납부와 촉탁등기는 법무사 대행 가능

1) 소유권 이전등기 촉탁 신청 절차 : 대금 납부부터 의뢰시까지 1-2일 + 등기완료시까지 3일 추가 소요

- 구청 : 낙찰대금 완납증명원 사본을 갖고 민원실에 가서 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가확인원을 2통씩 발급, 세무과에 가서 등록세, 취득세, 교육세 납부 고지서 수령

- 은행 : 구청의 세금 납부 고지서의 세금 납부후 영수필 확인서와 영수필 통지서 수령, 국민주택채권 매입(후 할인 가능)

- 법원 : 경매계에 가서 소유권이전등기 촉탁신청서 작성, 제출, 수입증지 구입, 관련 첨부 서류 제출

2) 신청 서류

 

 

16. 부동산의 명도를 위한 인도명령 신청하기

- 대항력이 없는 임차인이 배당금을 받기 위해서는 낙찰자의 명도 확인서가 필요하므로 임차인의 명도 난이도를 예측할 수 있음. 보증금의 절반 이상을 배당받는다면 주택을 인도할 것이고, 배당금이 그 이하이면 명도를 하지 않으려고 할 것임

- 협의가 안 되면 강제 집행이 불가피하나 인도명령으로 명도 집행 의지를 임차인에게 보여준 후 명도 집행 비용 선에서 명도를 합의하는 것이 낙찰자나 임차인 모두 득이됨 (80%이상은 강제집행없이 해결되고 있는 실정)

- 명도 집행 비용 : 아파트는 제곱미터당 2만원 선임

 

* 투자수익률 분석 및 비교

- 손익금 = 매도가격 - 자기자본 투자비용 - 이자비용 - 대출금

- 투자수익률 = 손익금 / 자기자본 투자비용

- 양도소득세 계산 (국세청 홈택스 이용)  

강남부동산님의 파란블로그에서 발행된 글입니다.